普法講堂：解除合同后的“房屋空置預期損失”， 法院會支持嗎？

典型案例：王女士與藍天公司曾簽訂資產(chǎn)管理服務(wù)合同，后藍天公司提前發(fā)函解約。王女士遂訴至北京市海淀區(qū)人民法院（下稱海淀法院），要求解除資產(chǎn)管理服務(wù)合同、藍天公司賠償其損失23635.68元。海淀法院經(jīng)審理，判決駁回王女士全部訴請。王女士訴稱，其與藍天公司于2019年9月達成資產(chǎn)管理服務(wù)合同，約定藍天公司為王女士名下房屋提供對外出租房屋服務(wù)，服務(wù)期限自2019年9月至2025年3月，藍天公司違約導致王女士提前解除合同，應(yīng)支付雙倍當期月預期收益的違約金。2024年5月2日，藍天公司向王女士發(fā)送解除通知函；同年5月4日，藍天公司支付王女士扣減相應(yīng)費用后的違約金10700.44元。王女士不同意藍天公司單方解除合同，故訴至法院，要求藍天公司解除資產(chǎn)管理服務(wù)合同，并賠償損失23635.68元。法院經(jīng)審理查明，2019年9月，雙方就涉案房屋簽訂資產(chǎn)管理服務(wù)合同。合同約定，2024年預期收益為5908.92元/月；藍天公司違反合同約定導致王女士解除合同，應(yīng)支付等額于雙倍當期月預期收益的違約金，并賠償相應(yīng)損失。2024年5月2日，藍天公司向王女士發(fā)送解約通知函，確認于2024年5月3日解除服務(wù)合同，并結(jié)算相應(yīng)費用、收房等事宜。王女士當即告知藍天公司不同意解除合同。王女士于2024年5月4日收到結(jié)算款。據(jù)藍天APP結(jié)算賬單顯示：藍天公司應(yīng)退還剩余租金、業(yè)主違約金11817.84元，扣除業(yè)主退還服務(wù)質(zhì)量保證金等費用后，結(jié)算總額10700.44元。經(jīng)詢，王女士主張涉案合同于2024年7月22日解除，2024年7月27日后涉案房屋已經(jīng)再次出租。王女士主張損失計算方式是2024年4月至5月空置房屋損失及5月之后的房屋預期收益。

法院經(jīng)審理認為，資產(chǎn)管理服務(wù)合同主要內(nèi)容是王女士將其所有涉案房屋交由藍天公司出租管理，由藍天公司以實際出租情況及獲得租金情況，向王女士支付資產(chǎn)收益。該合同履行應(yīng)屬繼續(xù)性合同，需要王女士持續(xù)提供涉案房屋，藍天公司持續(xù)提供服務(wù)。雖然王女士要求繼續(xù)履行合同，但藍天公司多次表示要求解除合同，合同訂立、履行均應(yīng)以當事人自愿為前提，繼續(xù)履行有違公平原則，現(xiàn)雙方已無繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，藍天公司已于2024年5月2日通知王女士，2024年5月4日在藍天APP中生成解除協(xié)議，且王女士已收到結(jié)算款項，故資產(chǎn)管理服務(wù)合同已于2024年5月4日終止。王女士請求解除資產(chǎn)管理服務(wù)合同已無必要，故法院對此不予支持。藍天公司在合同中未約定單方解除權(quán)情形、藍天公司提出解除合同未獲得王女士同意，亦無法律規(guī)定享有解除權(quán)的情形下，單方通知王女士解除合同，藍天公司應(yīng)當承擔其解除合同后造成王女士的損失。王女士主張損失可分為空置費用與預期利益損失兩部分?？罩觅M用損失部分，資產(chǎn)管理服務(wù)合同中已經(jīng)約定違約金條款，藍天公司已退還相應(yīng)費用、賠償違約金，王女士已經(jīng)收到結(jié)算款項，違約金實質(zhì)應(yīng)屬雙方為彌補在合同履行過程中對可能發(fā)生的損失而作出的提前安排。現(xiàn)王女士已經(jīng)獲得違約金，填補因藍天公司單方解除合同造成的損失，故該部分損失，法院不予支持。王女士主張預期利益損失，亦應(yīng)考慮2024年5月3日藍天公司工作人員告知王女士收房，但王女士并未及時收房，至2024年7月方將涉案房屋另行出租，故因其未及時收房造成損失擴大部分，該部分損失應(yīng)由其自行承擔。最終，法院判決駁回王女士全部訴訟請求。宣判后，王女士提出上訴，二審法院維持原判。該判決現(xiàn)已生效。

法官說法：五年的資產(chǎn)代管服務(wù)，藍天公司在第四年時提前解約，讓王女士的收益受到損害，房屋空置期間全部損失是否應(yīng)當由藍天公司承擔？房屋空置損失應(yīng)受到可預見規(guī)則、過錯相抵規(guī)則等限制。本案中，合同解除前剩余未結(jié)房租已經(jīng)計算于結(jié)算款中，不存在空置損失；合同解除后，王女士就涉案房屋收房保潔、對外轉(zhuǎn)租等會產(chǎn)生相應(yīng)費用及成本，再次出租期間造成房屋資產(chǎn)空置。考慮到涉王女士晚收房、涉案房屋已于2024年7月底對外出租等事實，藍天公司退還2個月違約金足以涵蓋其房屋空置損失。

提前解約觸發(fā)的違約賠償問題，損失認定往往是雙方爭議焦點，如何確定預期損失？首先，雙方當事人有約定，應(yīng)當遵循雙方合同約定。當事人可以在合同中約定違約行為情形、違約行為導致的違約責任、解除權(quán)、違約金等條款，便于雙方產(chǎn)生糾紛后明晰雙方責任。其次，提前解除合同觸發(fā)違約賠償，違約金條款不能忽視。實踐中，租賃合同中多會約定一方提前解除合同的通知時間、提前解除合同的違約金、提前解除押金等費用結(jié)算等條款，違約金條款是雙方當事人約定而成，對違約行為造成損失及預期損失有一定考量。違約金也應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，根據(jù)合同性質(zhì)、合同履行情況、當事人過錯程度等予以調(diào)整，若違約方認為違約金金額過分高于實際損失，可向法院主張調(diào)整。最后，關(guān)鍵證據(jù)不能丟，違約損失應(yīng)由證據(jù)來支撐。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應(yīng)當預見到的因違約可能造成的損失。預期損失會受到締約時可預見規(guī)則限制，即預見或者應(yīng)當預見到的損失，締約時未曾想到的情形造成的損失不屬于預期損失。預期損失部分不能事后想當然發(fā)生，若違約行為與可能發(fā)生的損失并無直接因果關(guān)系，或者具有隨機性發(fā)生的不利結(jié)果，亦不屬于預期損失范疇。預期損失發(fā)生爭議，應(yīng)由負有舉證責任的當事人提供證據(jù)予以證明，若無法證明相應(yīng)損失，需要承擔相應(yīng)舉證責任。